央广网上海4月20日消息 一餐饮公司在商场内租赁1800余平方米面积经营“日式美食广场”，然而在八年租期仅剩一年时，出租人却以其中30平方米的“美式”蛋糕店违反合同约定的“日式餐饮”经营范围为由主张解除合同，并要求承租人赔偿300余万元的违约金。近日，上海市第二中级人民法院（以下简称上海二中院）对本案作出终审判决，认定承租人瑕疵履约不影响出租人实现合同目的，出租人无权解除合同。
2010年，上海某房地产有限公司（以下简称房地产公司）与上海某餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）签订《房屋租赁合同》，一商场地下一层1802平方米的场地出租给餐饮公司，租期自2010年9月18日至2018年9月17日。双方约定，该场地仅限用作“日式美食广场”品牌下商品经营；如餐饮公司未按“日式餐饮”商品名称进行经营或经营的主要产品或提供的主要服务不符合“日式餐饮”商品名称的要求，房地产公司有权终止合同并要求餐饮公司交还房屋。
合同签订后，该餐饮公司在该商场内一处约30平方米的铺位售卖美式蛋糕甜品。房地产公司认为该行为违反房屋经营用途，告知并要求餐饮公司立即停止该品牌经营。但2016年2月，餐饮公司回函称该蛋糕品牌系其特创品牌，主营美式主题蛋糕甜品，后仍继续以该品牌经营甜品。此后，房地产公司发函主张解除租赁合同，并于2017年11月8日停止供应水电。因无法经营，餐饮公司搬离涉案房屋。双方遂涉诉。
房地产公司诉称，餐饮公司承租期间经营美式甜品的行为违反了合同约定，且经催告后仍未整改，故租赁合同经房地产公司书面通知解约后于2017年10月31日解除，餐饮公司应承担违约责任。餐饮公司则提起反诉，认为其无违约情节，房地产公司擅自停供水电系违约，租赁合同于该日解除，房地产公司应退还超付租金、保金证并赔偿损失。
一审法院认为，双方所签租赁合同对承租方的经营范围作出了“日式美食广场”、“日式餐饮”的限制，且经营活动须保证“纯日式”。餐饮公司承租期间增设美式主题蛋糕甜品违反合同对经营范围所作“纯日式”的限制性约定，遂判决支持了房地产公司的解约诉请。一审判决后，餐饮公司提起上诉。
二审中，餐饮公司提交该美食广场餐牌，主张其在经营期间一直存在中式、韩式菜系，房地产公司从未提出异议，用以证明该美食广场的日式风格是以日式为主的风格。
上海二中院认为，合同解除权系形成权，合同一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大，法院应对合同解除权成就与否进行审慎审查。本案中房地产公司作为出租方主张行使合同解除权的理由难以成立。首先，合同中虽有“日式美食广场”、“日式餐饮”等约定，但其违约条款中亦有 “主要产品”、“主要服务”的表述，故无法得出经营活动必须保证“纯日式”的结论；其次，根据餐饮公司在二审中提供的餐牌以及双方当事人对美食广场业态的描述，房地产公司有专门工作人员对租户的卫生、经营、管理进行巡查，对餐饮公司经营范围应推定为知晓，且无证据证明房地产公司对此提出过异议。此外，无论从系争房屋所处的地理位置还是经营面积来看，要求“纯日式”经营不符合商业逻辑，且该蛋糕店面积仅为30平方米，在整体租赁面积中占比极小，其前身亦是蛋糕店，品类未更改。餐饮公司属履约瑕疵，而房地产公司在长达一年多的时间内照常收租，其主要合同目的未受到影响。故房地产公司的主张缺乏依据，法院不予支持。
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